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北海道の土地探しで失敗したくない!

2019.05.20

家づくりで大事なのは土地探し。理想のプラン、間取りも、それを建てられる土地が必要です。しかし、この土地探しがとてもたいへん。希望する立地条件と価格が折り合うことはなかなかないのです。

札幌は数年前から土地価格が上昇し、希望する地域の土地を見つけにくくなっています。地下鉄から徒歩5分以内なら3.3m2(1坪)あたり50万円で買えるかどうか、というぐらい値上がりしています。中央区の円山公園付近だと1坪100万円する場合も。JRの駅近辺も価格は上昇しており、1000万円以下の土地を見つけるのはかなり難しくなってきています。この上昇傾向は他の都市圏にもあてはまり、帯広、旭川、北見、釧路、函館などでも希望する条件の土地が見つけにくい状況です。


そうすると、「どこかに安くてお買い得な土地はないだろうか」と探したくなるものです。家電のアウトレット品や、服を季節遅れのセール品で買うように、うまくいかないものかと思う人もいるのではないでしょうか。

残念ながら、土地に関しては「掘り出し物はない」と断言できます。つまり、坪単価を調べて回りの土地よりも「安い!」と思ったら、何かあると考えて間違いないと思います。

価格が安い土地にありがちな理由


○傾斜地、道路と段差がある
150坪(500m2)で600万円。「安い」と思って、土地の図面をよく見たら傾斜地だった・・・ということもあります。傾斜地に家を建てる方法はありますが、基礎部分だけで相当な金額がかかるため、あまり現実的ではないでしょう。150坪のうち、平らな部分は50坪、ということも。

もっとやっかいなのが道路と段差があるケース。道路側に擁壁があって、階段を上らないと家を建てられる平らな土地にたどり着けないケースがあります。この場合、駐車スペースが作れない場合もあります。住宅地には月極駐車場がなかなかないので、結局このような土地は周りよりも大幅に安くなります。

○「土地」と言いながら、実は解体されてない古家が付いている
ネットで土地情報を探していると、安めの物件で見かけるのが、古い家の写真が載っているもの。「土地として販売しているんだから、そのまま家が建てられるのでは?」と思っていると、実はそうとは限らないのです。

なかには、「解体後、更地にした上で引き渡し」と備考欄に書いているものもありますが、「古家付き」とだけ書いている物件も多く、その場合は解体して更地にするには「要相談」などと書いている場合も多いのです。

解体費を自己負担となると、土地の価格に少なくとも150~200万円は別に負担しなければならず、古家が木造でないブロック造などではさらにかかる場合もあります。

○旗竿地になっている
旗竿地というのは、土地全体が旗のような形状で、道路には旗竿の竿の部分、2~4mしか接していません。そのため、土地の評価が下がるため安くなるのです。この場合、竿の部分から車を入れることになります。問題は、この竿の部分は自分で除雪しなければならないこと。また、旗竿地は道路をはさまずに周囲が家に囲まれているため、陽当たりが十分とれるかどうかも注意する必要があります。

○法律で規制がかかっている

たとえば「土砂災害特別警戒区域」。札幌市内の住宅地、地下鉄の駅からバスで10分以内、1坪10~15万円ぐらいの地域で、この規制がかかっているために坪5万円という土地がありました。ものすごくお得なようですが、実はそうではありません。この指定を受けている土地は、土砂災害に遭うリスクが高く、家を建てるときには特別な許可が必要です。土砂が流れ込んで家が押し流されにくいような頑丈な防護壁を建てる必要があるなど、改良費用がかさみます。土地がいくら安くても、トータル金額では通常の土地とさほど変わらない金額になるかもしれません。

○私道部分も土地面積に含まれるため一見広く見える
90坪で980万円。札幌市内では割安な土地と言えます。ところが、土地の図面をよく見ると、幅6mの私道を含んだ広さでした。私道部分の面積を計算して差し引いてみると、家を建てられるのは50坪台の広さ。とすると、別段安くもない、周りの土地と変わらない単価でした。つまり、掘り出しモノでもなんでもなかったのです。

地盤の強弱はさほど価格と関係ないが


意外に思えるのは、地盤の強い弱いは、土地の価格にさほど影響は与えていないこと。ただし地盤が強ければ、杭工事が必要なくなりますので、その分工事価格が安くなります。
とはいえ、2018年9月の北海道胆振東部地震で地盤の液状化被害が大きくクローズアップされました。今後は、強固な地盤の地域は土地価格にプラスアルファの評価が付く可能性もあります。

そうすると、土地を買う前に地盤の強さがある程度わかるとうれしいですね。
地盤の強さはインターネット上でもある程度調べることができます。
たとえば、大地震が来たときに自分の住んでいる地域が震度6弱以上の揺れに見舞われる確率がどれくらいあるかは、J-SHIS map(http://www.j-shis.bosai.go.jp/map/)でわかります。札幌市内を見ると、見事にJRの南側は確率が低く、北側側は高いことがわかります。JRの線路は、気まぐれに敷かれたのではなく、きちんと考えられていたのでしょう。

さらに自分がほしい土地の地盤が強い地域か知りたいときは、地盤サポートマップ(https://supportmap.jp/)で調べることができます。調べたい住所を入力すると、液状化の可能性、土砂災害の可能性などのリスクが高いか低いかがわかります。ただし、○条○丁目レベルの精度ですので、最終的には地盤調査会社でお金を払って調べてもらうのが確実です。

土地は値引きされることも

最後に、希望の持てる話です。
土地は、場合によっては値引きされることもあります。
もちろん人気の地域であれば、売る側も強気で値引きは考えられないでしょうが、丹念に周りの土地の取引価格などを調べ、相場観がわかるようになれば、値引き交渉をすることも可能です。ただし、交渉の結果拒否されることもあります。

土地の取引価格を調べるには、国土交通省のデータベースシステム(http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet)を使う方法があります。
登録されている件数はさほど多くないのですが、公示地価も表示されるため、相場の参考にはなります。

自分の予算に合った土地を見つけるのは簡単ではありません。
条件の良い土地は、業者間取引で既に売買されていたりするなど、消費者の知らない間に買えない土地になっていることもあるからです。
でも、じっくり探していると、「これ!」と思える情報に巡りあえることもあります。

土地探しも「縁」なのかもしれません。

家づくりに助かる!道内自治体の補助金を検討してみよう

2019.02.28

太陽光発電に独自の補助金を出す自治体もあります

自治体が募集する住宅系の補助金とは
これから家を建てる、あるいはリフォームする時、国の補助金以外に市町村が独自に設定している補助金が使える場合があります。

中核都市では、補助金メニューをまとめて見られるようにしているところが多く、調べやすいのが特徴です。

たとえば旭川市なら、
http://www.city.asahikawa.hokkaido.jp/kurashi/401/ho01/ho001/index.html

帯広市なら、
https://www.city.obihiro.hokkaido.jp/toshikensetsubu/kenchikushidouka/a13sumai-shienseido-ichiran.html

札幌市だと、
http://www.city.sapporo.jp/toshi/jutaku/03reform/index.html
というふうに、補助金の種類は多く、全部読むのに時間がかかります。

札幌は独自の省エネ基準として「札幌版次世代住宅基準」を作っており、国内最高レベルの断熱性能が必要な「トップランナー」をクリアすると、200万円の補助金が出ます。実際はもう少し基準が緩い「スタンダードレベル」の住宅の補助金枠が多く、それでも80万円の補助金が出ます。ただし、人気が高いので毎年抽選となっています。

いずれも今年度の募集は終了していますが、新年度になると再び募集が始まります。もっとも、4月スタートと決まっているわけではなく、補助金の内容によって募集時期は異なります。太陽光発電やリフォームの場合は、年数回に分けて募集する自治体があるほか、7月、8月など、年度が始まってしばらくしてから募集が始まることもあります。

200万円、300万円以上の補助金がもらえる場合も
道内では新築や大規模リフォームで200万円、300万円など大量の補助金がもらえる自治体もあります。

道内179市町村のうち、住宅の新築で100万円以上の補助金を出す自治体は約半数、88もあります。200万円以上に絞っても59と約3分の1を占めます。(2018年の場合)
補助額が一番多かったのは、空知・沼田町で最大570万円。

補助額が多いのは、人口減少や高齢化などの問題に直面しているところが多く、移住者や若年世代の定住促進に補助金を活用しようとしています。一方で中核都市では、札幌を除いて補助金額はさほど多くありません。

補助金の条件はさまざまです。移住・定住確約、あるいは住宅性能のレベルアップや地産材の使用もあります。

札幌圏以外では、地元工務店での請負契約を補助金の条件にしたり、補助金が増額されるケースが多く、地域経済の活性化も目的にしているケースが多くあります。その点、地域工務店の集まりである北海道SHS会は補助金を受けやすくて有利です。

リフォームでは、耐震改修や空き家の取得を伴う改修への補助金メニューや額を増やした自治体が目に付きました。

このほか、太陽光発電システムや合併浄化槽、エコ機器の導入に対する補助制度もあります。中には、国の補助金と併用できないものもありますので、検討するにあたっては、役場に電話したり、ホームページを細かくチェックするなどして、下調べをじっくりやったほうが良さそうです。

新年度早々に補助金の概要が発表されることも
4月以降、自治体の広報紙に補助金の募集要項が書いてあることもあります。ご自分が住んでいる自治体のホームページで「住宅 補助金」などのキーワードで探し、担当部署に電話をかけて新年度の補助金メニューがどうなりそうか聞いてみるのも手です。

せっかくある制度は、うまく利用したいものです。

消費税8%と10%、どっちで家を建てるのがおトク?

2019.01.12


税率10%になると、2500万円の家で50万円アップ

今年10月1日に予定されている消費税引上げをにらみ、政府の景気対策が活発になってきました。今までにない手厚い施策が実施されようとしています。

これから注文住宅で家を建てようとするみなさんが一番気になるのは、「8%の今、家を建てる契約するのか、それとも10%になってからの方がいいのか」でしょう。


すまい給付金のホームページより画像引用

注文住宅の場合、今年3月31日までに工務店と建築工事請負契約を結べば、完成時期が10月以降にずれても税率が8%になることが決まっています。しかし、4月1日以降に契約しても完成引き渡しが9月30日までであれば税率は8%になります。

たとえば税別2500万円の家を建てる場合、消費税増税で総支払い額は2700万円(税率8%)から2750万円(税率10%)に50万円アップします。もし政府の景気対策によって、50万円以上得することがわかれば、急いで工務店と契約する必要はないのですが、なかなか難しい問題です。

税率10%で家を建てると3つの特典が付く

次世代住宅ポイントの概要(1月4日現在の予定内容です。実施内容は変更される場合があります)

今年4月以降に工務店と建設工事請負契約を結び、完成引き渡しが10月以降の場合に、以下の3つの特典があります。

  • 1.住まい給付金の最大額が30万円から50万円に増え、受給対象者も増えます
    2.住宅ローン減税制度が拡充され、還付金が増えます
    3.次世代住宅エコポイント制度が創設されます

 

この3つの政策により、場合によっては10%になってから建てた方が得する場合もあります。

このうち「1.」は、既に消費税8%引上げ前に決定していますので、間違いなく実施されます。
「2.」「3.」はこれから新年度予算審議の末に正式決定されますが、現時点の報道では、ローン減税制度は減税期間が3年間延長されて13年間になります。次世代住宅エコポイントは、従来の住宅エコポイントが復活した格好で、省エネ基準を満たす住宅などに30万ポイント発行されます。1ポイント=1円相当ですが、現時点でどのような形で還元されるかは決定していません。

このほかにも、ビルトイン食器洗機や掃除しやすいトイレ、宅配ボックスなど、家事負担を軽減する機器・設備にもポイントが付き、また長期優良住宅やZEHに対しても優遇措置があるため、合計すると最大35万ポイント発行できます。

8%が得か10%が得か試算してみた

ここでは仮に、2500万円を借り入れ、30年返済、利率は1.33%(フラット35の1月金利)として簡易シミュレーションしてみました。

シミュレーションは、価格com(http://kakaku.com/housing-loan/koujo_simulation.asp)で行っています。なお、ローン減税の延長は確定したわけではないので、シミュレーション条件として入力できません。3年間のローン減税額はそれまでの控除額から推定額として計算しています。また、シミュレーション結果は、簡易計算法によるもので、実際の控除額と異なる場合があります。

<試算の前提条件>

世帯年収500万円(税込み)
家族構成 夫婦+子1人の3人家族
融資金額2500万円
返済年数30年
利率1.33%

【8%時に契約(2019年3月31日)し、2019年9月に入居する場合】

ローン控除額 199.6万円
すまい給付金 20万円
合 計 219.6万円分お得

【10%時に契約(2019年4月1日)し、2019年10月に入居する場合】

ローン控除額 199.6万円+3年間延長(約48.7万円)=約248万円分お得
すまい給付金 50万円
住宅エコポイント 35万円相当の製品・サービスと交換(詳細は決定していません)
合 計 298万円+35万円相当の製品・サービス=333万円分お得

比較すると、10%になった方が約113万円もおトクになります。

おトク幅が50万円よりも60万円以上大きいので、10%になってから契約した方がいいように思えます。条件設定でおトク額は変わりますが、少なくとも10%になったら損をするということはなさそうです。

税率アップ以外にもリスクはある

しかし、半年先も1年先も住宅工事の価格が現在と同じという保証はありません。
なぜなら、建材や建築設備によく使われる石油化学製品の価格高騰や、職人不足による人件費の上昇などを背景に、住宅価格は値上がり気味だからです。

道内では、消費税率5%時の2013年に比べると、住宅の工事価格は税込みで10~15%上昇したと言われています。さらにこれから土地を購入する場合、土地価格の高騰も頭に入れる必要があります。札幌市の場合、不動産取引平均価格は6年連続で上昇しています。この傾向は今後も続くものと予想されていますので、楽観視はできないのです。

昨年も樹脂サッシ、壁紙、断熱材、室内ドア、フローリングなどさまざまな建材が値上がりしました。住宅価格が60万円アップしたら、せっかくのおトク額が相殺されてしまいます。今年、住宅価格がどうなるかについては、現時点では予想できませんが、大手建材メーカーから一部建材値上げが既に予告されています。

さらに、金利動向も気になります。現在はマイナス金利政策のおかげで住宅ローンはかつてない超低金利で借りられますが、この政策も東京オリンピック前後で終わるのではないか、という見方もあります。

金利が1%上がって2.33%になったら、30年間の総支払額は2500万円を借りた場合400万円以上も増えます。消費税増税よりもこちらのリスクの方を深刻に受け止めた方が良いと思います。

結論:消費税8%と10%、どっちで建てるのがいい?

ここで、今回の情報をまとめます。

現在、家づくりを考えている方は、焦って3月31日までに工務店と契約する必要はありません。税率が10%になっても、税率アップの差額を補う分の還元が政府の施策によって行われる予定ですので心配はありません。

ただし、建材価格や人件費、土地価格の上昇が続く可能性がありますので、先延ばしした方がおトクとも言えません。また、次世代住宅エコポイントは現時点では2020年3月までの時限措置です。2020年4月以降はこうした増税に伴う緩和措置が縮小される可能性もあります。今年1年でしっかり家づくりの方向性を定め、お早めに北海道SHS会の会員工務店にご相談ください。

北海道SHS会ホームページでは、今後も家づくりにかかわるいろいろな情報を定期的にお知らせする予定ですので、よろしくお願いいたします。

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