消費税が10％に引き上げられて、早くも1ヵ月が経とうとしています。あらゆる場面で、さまざまな商品の値上がりをひしひしと感じるようになりましたが、それは家づくりにおいても同じです。

道内の住宅の所要資金額は3256万円

住宅金融支援機構が先日公表した「2018年度フラット35利用者調査」の結果によると、新築・中古の戸建て・マンションを合わせた道内の住宅の所要資金額は3256万円で、前年度比では77万円もアップ。前年度比38万円アップの全国と比べて増加幅は約２倍と、大きく値上がりしていることがわかります。

参考までに、札幌市で4年前に配られていた建売住宅チラシでは、北入りが2,590万円、南入りが2,745万円（札幌市北区屯田エリア）。しかも土地が60坪で、おうちは約40坪！今なら、土地40坪、建物30坪で3,700万円は下りません。たった4年で、札幌の建売価格は1,000万円近くも上がっているのです。

これは建売に限った話ではありません。土地を買って建物を建てる注文住宅や規格系住宅でも同じことがいえます。札幌の戸建住宅価格は、土地＋建物で3,500～4,000万円です。数年前までは3,000万円を越すと売れなくなるといわれていましたが、今そのデッドラインは4,000万円に上がっています。
「2018年度フラット35利用者調査」でも、注文住宅（土地代もフラット35で借り入れている場合に限る）では建設費が同比43万円アップの2778万円、土地代が同比30万円アップの1335万円、合計では4113万円。６年連続で上昇しているという結果が出ています。

価格上昇の原因は？　気になる今後は？

こんな短期間に購入者の取得能力が上がったのか、といえばそうではありません。超低金利により月次支払額が抑えられていること、それと購入者の年齢上昇で年収が少し上がっていること。これだけで解決しないので、札幌市内の戸建着工戸数は一時期より減少しています。そして、その分は江別市など近隣の街に流れています。

1990年代のバブル崩壊以降、住宅地などの地価は下がり続け、15年ほど前に底値を記録しました。その後はゆるやかに上がってきましたが、ここ1～2年の上昇ぶりはバブルを思わせます。
土地価格の上昇は札幌だけでなく、帯広市などでも起きています。

出展：世界経済のネタ帳　https://ecodb.net/commodity/crude_dubai.html

住宅価格も価格上昇がハッキリしてきたのは、2012年以降です。住宅価格のほうは、木材などの国際取引価格や、石油価格の動向といった世界情勢にかなり影響されるほか、長距離トラックなどに代表される輸送費・人件費の上昇が原因とされます。今後は、それらに加え、大工さんの雇用形態・賃金見直しも進むのではないかと思います。実は、大工さんの賃金アップは住宅価格にほとんど反映されていません。
となると、住宅価格が上がることはあっても、下がることはないのではないか・・というのが大まかな見方となっています。

これからの家づくりで欠かせない、価値のある住宅

住宅価格が上がり続ける今、「価値ある住宅を購入する」という発想が大切になってくると思います。初期費用が安くても、毎月の光熱費やメンテナンス費用がかさんでしまっては意味がありません。毎月の光熱費負担が軽減され、何十年も長持ちする高性能な家を建てることが今後ますます重要になってくるのではないでしょうか。

いい家を手に入れましょう！

2年ぶりの全道大会

北海道SHS会は9月6日、JR札幌駅近くにある、TKP札幌駅カンファレンスセンターで令和元年度、第28回全道大会を開催しました。
昨年の大会は北海道胆振東部地震のため、やむなく中止となっており、2年ぶりの開催です。

首藤一弘会長は「北海道胆振東部地震から本日でまる1年経った。今も1300人の方が避難生活を送っており、札幌市内でも道路の補修が続くなど、地震の爪痕がまだ残っている」と被災地に思いをはせました。また、「『北海道SHS会のホームページを見た』と当社に来られる人も増えてきている。ホームページによる広報・宣伝の効果を最大限高められるように、今後も取り組みを進めていきたい」とあいさつしました。

続いて、デュポン・スタイロ(株)北日本営業部の荒田淳一部長があいさつしました。
「2019年5月に新会社のデュポン・スタイロ(株)がスタートした。今後もスタイロフォーム製品の安定供給に務め、北海道SHS会の発展にお手伝いをしたい。シロアリ被害を軽減する基礎断熱材・スタイロフォームATの発売開始以来15年が経つ。今日の研修では、北海道でも注意喚起がされている基礎断熱の防蟻対策についてきちんと説明したい」とあいさつしました。
　
次に、事務局から北海道SHS会の令和元年度(2019年度)の本支部活動の事業経過報告が行われました。
その中で、SHS工法の受注棟数は、今年1～８月で年間目標の77％に達し、年度末まで4ヶ月を残していることを考えると、とても順調に推移していることが発表されました。
また新しい正会員として、高性能で低価格、デザインが良くてZEH対応可能な住宅を売りにする(株)セレクション（江別市、池田健太郎社長）が入会しました。

14年後も防蟻効果が持続するスタイロフォームAT

最後に研修として、デュポン・スタイロ製品技術部の松本祟氏が「シロアリ被害の現状とその対策について」をテーマに講演しました。
　
それによると、シロアリには主にイエシロアリ、ヤマトシロアリ、アメリカカンザイシロアリの3種類あり、北海道でも北部の一部を除いてシロアリが生息しています。ただし、北海道で生息しているのはヤマトシロアリのみ。ヤマトシロアリは、湿気のある木材を好み、通気胴縁などを通じて2階まで被害が拡大する場合もあります。ヤマトシロアリの発生事例は道内あちこちで報告されており、シロアリ対策を講じる必要があります。
　
シロアリ被害予防のためには、基礎断熱材用に防蟻剤を含んだスタイロフォームATの使用を推奨しています。断熱材自体に安全性の高い防蟻薬剤が含まれているため、断熱材が蟻道(ぎどう)として使われる食害の心配がほとんどないそうです。また、雨など水に対する防蟻剤の流出・拡散もほとんどなく、揮発性も低いため防蟻効果が長持ちするのも大きなメリットです。
　

同社では15年前のスタイロフォームAT発売開始以来、製品の長期評価試験を行っています。スタイロフォームATを屋外で施工した試験体は、施工後14年経過した現在でも製品内に蟻道を形成した形跡が見あたらず、防蟻薬剤も減少していません。防蟻効果が長期間持続していることになります。
　
こうした防蟻効果を長期間保つには、同製品の使用だけでなく、配管貫通部回りなどに専用接着剤「AT-02」を使用するなど、同社が指定した正しい施工手順を守る必要があります。指定された施工を行えば、スタイロフォームATやAT-02の食害が原因で損害が生じた場合、10年保証が適用されます。それぐらいこの製品に自信があるということです。
　
研修が終わった後は、懇親会を行い、会員同士が親睦を図りました。

今年度は、北海道SHS会ホームページの充実のため、施工店一覧ページにある、各会員の紹介ページをアップデートしています。
　
手始めに、札幌市西区にある(株)re-ateのページを一新しました。

http://hokkaido-shs.jp/company/reate/
　
これまでと違い、会社の家づくりや会社運営に対する考え方を詳しく説明し、社長の人柄がわかるインタビューを重視しています。
SHS工法を採用しているだけでなく、顔の見える家づくりを行っている各会員の個性がわかるよう、現在各社の取材を進めているところです。
　
新しく公開した会員ページがありましたら、またこちらのブログで報告させていただきます。
　
お忙しい中、取材にご協力いただいた会員のみなさま、改めてお礼を申し上げます。

【日　時】2019年9月21日(土)･22日(日)　10-17時

【会　場】中川郡池田町字利別本町13番1

土田工務店では、9月21日(土)･22日(日)の2日間、十勝・池田町字利別でSHS工法の構造見学会を開催します。

国が定めた耐震基準よりも耐震性が25％アップした長期優良住宅の設計で、木造外張断熱工法のSHS工法を採用した高性能住宅です。

SHS工法は、暖房、断熱、換気、気密など、北海道の住宅に求められる性能を追求したトータルシステムで、当社も開発初期の頃から先代社長が採用しています。

断熱や気密施工については、家がきれいに完成してからでは説明しにくいものです。
今回は、建築途中の構造体を見学できるので、スタッフがSHS工法や長期優良住宅のポイントをじっくりご説明できます。

みなさまのご見学を、心よりお待ちしております。

IoTという言葉を知っていますか？

「Internet Of Things」の略で、日本では「モノのインターネット化」とも言います。

家づくりもこのIoTで大きく変わるかもしれません。
最近は、家庭にある照明や給湯器、エアコン、テレビ、玄関ドアや宅配ボックスなどのIoT化が最近注目を浴びています。

どんなメリットがあり、これからどう変わるのでしょうか？

平日のある夜。
「残業で帰宅が遅くなってしまう。子どもが心配だわ」
そんな共働きの家庭・Aさんの家に住宅用IoTが導入されました。
すると、

「あ、子どもが塾から帰ってきてリビングで宿題やっている」という動画がAさんのスマホに送られてきました。

休日の朝。
Aさんの夫がAさん、子どもたちとお出かけします。
「パパ、まだ～」
と声が玄関から聞こえてきましたが、パパは慌てません。

スマートスピーカーに向かって
「行ってきます」と一声かけるだけ。

家じゅうの照明やエアコンなどを一斉にオフできます。
消し忘れもありません。

こんな便利な生活シーンが実現できるのは、(株)LIXILが発売する『IoTホームリンク・ライフアシスト』。スマホやスマートスピーカーという身近な機器を使って家の中の機器をコントロールでき、ドア窓センサや人感センサ、温湿度センサなどと連動し、外出、夜間、在宅など生活シーンに応じて対応する設備機器の動作を自動化できます。

スマートフォンで外出先から玄関ドアの施錠や室内の様子の動画送信、エアコンのオン・オフ、浴槽のお湯張りも可能です。

標準的な初期導入費用として約40万円かかり、このほかにスマートスピーカーとの連携や各種センサーの利用料金として月額1980円（税別）が必要となりますが、一度この便利さを知ってしまうと元に戻れなくなるかもしれません。

朝7時。「あっ、明かり点けなきゃ」。寝坊したBさんんは、慌てますが、ダイニングのペンダントライトは自動的に灯ります。
これは照明器具メーカー・コイズミ照明(株)の『TRee』（ツリー）。
同社の照明、約3000種類と連動させることが可能です。

たとえばキッチンにいて手が水に濡れている時、「リビングの照明、もったいないわ」と思ったら、スマートスピーカーに話しかけるだけで消すことができます。

また、お客様が来てこれからバースデイパーティーで盛り上がろうとするとき、「パーティーのシーン」とスマートスピーカーにコソッと話しかけると、ダイニングの照明がすうっと暗くなる－そんな演出も席を立たずにできます。

共働き世帯や高齢者世帯で採用が進みそう

特に普及の芽があると見込まれているのは、共働き世帯や高齢者・要介護者がいる世帯です。共働き世帯では、子供が学校からちゃんと帰宅したか、室内で安全に過ごしているかどうかが心配になりますが、IoTシステムがあれば、玄関の開閉をセンサーが感知し、室内カメラで撮影した画像をメールで送信するなど、職場にいても子供が無事に帰宅したことがわかります。子供が玄関ドアを解錠するのと連動し、自動的にエアコンや照明を付けることもできます。

高齢者・要介護者がいる世帯では、家族が外出先からスマートフォンで室内の様子を確認できます。また、高齢者・要介護者はスマートスピーカーに話しかけるだけで暖房・給湯や家電・照明などを操作できるので、身体的負担や操作する手間の軽減につながります。

IoTシステムは防犯上でも効果的です。警察庁の統計資料によると、2017年の住宅侵入窃盗のうち47％は玄関・窓の無施錠が原因。IoTシステムを使うことでスマートフォンから玄関ドアが施錠されているかどうかを確認でき、もし鍵をかけ忘れていたとしても外出先から施錠することができます。

IoTシステムはまだ普及が始まったばかり。認知度が高まれば普及が期待できそうです。

住設建材メーカーのIoT対応の動き

住設建材メーカーのIoT関連設備・家電製品等も、新開発や機能強化が目につくようになってきています。

LIXILのほか、パナソニック(株)が昨年10月に住宅向けIoTシステム『HOME IoT』の中核機器・AiSEG2（アイセグ２）の機能を強化して発売開始しました。スマートスピーカーとの連携を可能にするとともに、使用機器数を13社26機器から20社33機器に拡大。業界初となる宅配ボックス用センサーや、前日の天気予報に基づいて太陽光発電から電気自動車への蓄電を制御する機能も加わりました。

また、外出先から玄関ドアの施錠の確認・操作ができるシステムは、LIXILの『IoTホームリンク・ライフアシスト』以外に、YKK AP(株)が今年４月にサービス運用を開始した戸締まり安心システム『ミモット』があります。このシステムは窓や玄関ドアの施錠忘れをIoTで防ぐもので、自宅から一定距離離れた時に鍵を締め忘れている玄関ドア・窓の情報や、子供や家族による玄関ドアの解錠をスマートフォンに通知します。センサーは鍵の操作によって発電・通信を行う技術を利用しているので、電源や配線は不要です。

建材そのものにIoT機能を持たせる

さらに建材そのものにIoT機能を持たせた製品も出てきました。凸版印刷(株)が販売する『ロケーションフロア』と『ステルスヘルスメーター』です。

『ロケーションフロア』は、圧力センサーを組み込んで居住者がいる位置の検出を可能にした床材。高齢者等の見守りを主な用途として想定していますが、カメラを使わないのでプライバシーに配慮でき、居住者にストレスをかけることもありません。圧力センサーは踏まれると自己発電するため、特別な配線工事も不要。『ステルスヘルスメーター』は体組成計を埋め込んだ床材で、洗面所などの日常動線に設置すれば、手洗い時や歯磨き時に体重・体脂肪率などを継続して記録できます。いずれの製品もパソコンやスマートフォンなどに情報を転送して管理することが可能です。

家の中にデジタル機器が増え、独居高齢者も多くなっている中、さりげなく情報を管理・提供する建材が必要になってきています。デザイン性や機能性も備えたIoT機器の開発は今後加速しそうです。

総務省の平成30年版情報通信白書によると、2017年の全世帯に占めるスマートフォン保有率は75％。2010年の10％から大幅に増えており、インターネットの利用も60％がスマートフォンと、パソコンの53％を上回るようになりました。特に20、30代はスマートフォンの保有率が90％を超えており、インターネットの利用も約９割がスマートフォン。

20、30代はちょうど住宅の一次取得者層にもなりますが、スマートフォンとインターネットがもはや当たり前となっている世代だけに、IoTシステムが受け入れられる素地は十分にありそうです。

【日　時】2019年10月6日(日)　9-17時

【会　場】小樽市新光2丁目22

この秋に、小樽市内で新築住宅の完成現場見学会を行うこととなりました。

アップテンポな高低差を取り入れた包まれ感のあるリビングをご堪能ください。

弊社新基準のツイン断熱、トリプルサッシを採用し次世代省エネ基準に適合した

ハイスペックな仕様となっております。

ぜひこの機会に会場にお越しくださいますようスタッフ一同お待ちしております。

【日　時】2019年7月13日(土)、7月14日(日)10時～17時
【会　場】中標津経済センター（なかまっぷ）2F多目的ホール（標津郡中標津町東２条南２丁目１）

一生に一度のお買い物と言われる「おウチ」。
悩んだり、行き詰まったりすることも多いかと思います。
そんな時はぜひ、「お家づくり相談会」へお越しください。

プランや大切なお金のコト、何でも相談できる場所です。

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ご予約先　藤本建設(株)　TEL0153-82-2217　担当者名：大隅

北海道SHS会は6月13日午後、第1回技術研修会を開催しました、会員ら約50名が参加した研修の前半は、参加者がバスに乗って会員工務店が建築している途中の住宅現場を見学し、後半は会議室を借りて現場見学のまとめとディスカッション、そして最後に国の住宅政策やSHS会会員の住宅性能について学びました。

会としての研修はこれまでも定期的に行っていましたが、講師を招いて技術や国の施策について話すのを会員が聞いて勉強する、という形式でした。

真面目な会員が多いので、今までのやり方でも良かったのですが、会員同士の交流を深め、議論を活発にするためには、受身的に人の話を聞くだけでなく、他の会員の住宅施工現場を見学して気づきをもらい、疑問点や感じたことを会員同士で話し合う。そういう積極的な雰囲気を創ることで技術力の向上を図りたいと始めたのが今回の研修会です。

北海道SHS会では、最初の頃は会員が現場を見せ合っていました。やがてSHS工法が定着してくると「もう必要ない」と考えたのかもしれません。あまり行われなくなりました。

しかし会が発足して30年が経ち、経営者が交代する会員も増えました。先人が苦労して編み出した工夫などを、こうした研修会を通じて若い世代に伝えていきたいという思いもあります。

建築中の現場で床組みや防水施工などをじっくり見学

さて研修会当日は、会員はバスに乗って江別市内にある拓友建設(株)さんの現場に向かいました。到着した場所は目の前に公園があり、静かで落ち着いた雰囲気の住宅街でした。

現場は、外壁下地に外張り断熱材の青いスタイロエースをほぼ張り終えた直後。この後に外壁を張り、内部の工事を進めます。

会員は、窓回りの防水処理や梁回りの先張りシートの施工を観察したり、外壁部分は無機繊維系断熱材で200mm相当という断熱性能の高さに感心する人など、熱心に見学していました。

この写真。会員が床下空間の施工について熱心に話し合ってるみたいです。スマホで写真を撮っているのは、参考にするためでしょう。
「次の現場に行く時間だよ～」という声が聞こえ、ようやく腰を上げます。思った以上にみなさん熱心です。

多くの会員が集まる機会はなかなかないので、建物をバックに記念撮影も。
大人の社会科見学みたいな、楽しそうな雰囲気です。

バスに再び乗って、札幌市西区へ移動。そこは、(株)丸三ホクシン建設さんの現場でした。こちらはスタイロエースを張り始めたところで、下地である茶色いOSB合板が見えた状態でした。

会員は屋根を支える登り梁の加工の見事さや、細部の納まりや施工の流れなどをチェック。スマホで気になる箇所の写真を撮ったり質問したりしながら見学していました。

現場見学の後、活発な質疑応答

この後、札幌市中心部に移動し、ビルの一室で技術研修会を開きました。拓友建設の妻沼社長と丸三ホクシン建設の首藤社長が、見学した現場の建築概要についてそれぞれスライドで説明しました。

拓友建設の現場で建てていた住宅の断熱性能は、UA値0.23Wと国の省エネ基準0.46Wの2倍も高性能。でも、拓友建設では珍しくないレベルだそうです。また、屋根は板金ではなくシート防水と呼ばれるビルなどで使われる工法を採用。

会場からも、「シート防水工法の現場を見られて良かった」という声も出ました。木造住宅の屋根としては比較的新しく、防水性能の高さとコスパの良さから今、注目されている工法だからです。拓友建設さんによると、耐久性にこだわるのならばラミネート鋼板を使った屋根がお勧めだとか。住宅の屋根も、今はいろいろな選択肢があるのだと感心します。

また同社では、毎年札幌版次世代住宅基準のトップランナー住宅を施工しています。会場からは、「建物価格がかなり高くなって施主に納得してもらうのが大変でないか？」という質問も出ました。

妻沼さんは、「標準仕様の断熱性能が高いため、トップランナー基準に対応した場合の標準仕様との差額は100万円程度で済んでいる。補助金は200万円出るので、お客様からすると差額を出しても得をする提案になっている」と答え、会場のみなさんも「そうか」とうなづく人が多数。

丸三ホクシン建設の発表に対しては、
「手加工にこだわるメリット、デメリットを教えてほしい」という質問が出ました。
首藤さんは、「自分自身、35歳まで大工をやってから経営に参加した。ちょうどその頃、木材工場が図面を元に柱や梁などをあらかじめ加工する「プレカット」が増えたことや、大工が弟子を取って修行させるという徒弟制度が廃れたことで、大工が必要とされにくくなり、育てる仕組みも失われて数が激減した。そこで大工を育てたいという思いが強くなった」と答えました。

経験豊富な大工を集め、大工の仕事を確保するために仕事を探した日々もあったとか。冬、仕事がないときは木材の墨付け作業をやってもらうことも。

今回現場で目立った登り梁ですが、これはプレカット工場では対応できないそうです。また、室内に現し仕上げとするため、手加工にしないときれいに仕上がらないそうです。

こうして大工の手加工にこだわった家づくりをしていくうちに大きなメリットがでてきたそうです。それが、「大工の自主性が高まったこと」です。

つまり、図面を見て大工自身が仕事の段取りも含めて考え、行動するようになったのです。仕事を安心して任せられるほど自主性が高まった、それがメリットです。それは、大工自身にとっても、仕事に対するプライドが高まることになります。

SHS工法なら、UA値0.30Wを切るのが容易

この後、デュポン・スタイロ(株)製品技術部の山田道男氏が、「建築物省エネ法の一部改正とSHS住宅の外皮性能評価」について講演しました。国の省エネ基準義務化が取りやめになるなど、政策に一部変化があったことなどが報告されました。

また、同社がSHS会員からUA値計算の依頼を受けた住宅について、UA値の平均を出したところ、0.32Wと省エネ基準の0.46Wを大きく上回る値でした。SHS工法が高断熱住宅に向いた工法だと言えます。また、近年普及が進んでいるトリプルガラス入り樹脂サッシの採用や、充てん断熱を付加断熱として併用することで、UA値0.30W以下の達成は容易であることも指摘しました。

技術研修会は、7月下旬にも予定されています。こうした取り組みを通じて、会員同士の交流がさらに活発になり、いい家づくりにつなげていけたらと願っています。

家づくりで大事なのは土地探し。理想のプラン、間取りも、それを建てられる土地が必要です。しかし、この土地探しがとてもたいへん。希望する立地条件と価格が折り合うことはなかなかないのです。

札幌は数年前から土地価格が上昇し、希望する地域の土地を見つけにくくなっています。地下鉄から徒歩5分以内なら3.3m2(1坪)あたり50万円で買えるかどうか、というぐらい値上がりしています。中央区の円山公園付近だと1坪100万円する場合も。JRの駅近辺も価格は上昇しており、1000万円以下の土地を見つけるのはかなり難しくなってきています。この上昇傾向は他の都市圏にもあてはまり、帯広、旭川、北見、釧路、函館などでも希望する条件の土地が見つけにくい状況です。

そうすると、「どこかに安くてお買い得な土地はないだろうか」と探したくなるものです。家電のアウトレット品や、服を季節遅れのセール品で買うように、うまくいかないものかと思う人もいるのではないでしょうか。

残念ながら、土地に関しては「掘り出し物はない」と断言できます。つまり、坪単価を調べて回りの土地よりも「安い！」と思ったら、何かあると考えて間違いないと思います。

価格が安い土地にありがちな理由

○傾斜地、道路と段差がある
150坪(500m2)で600万円。「安い」と思って、土地の図面をよく見たら傾斜地だった･･･ということもあります。傾斜地に家を建てる方法はありますが、基礎部分だけで相当な金額がかかるため、あまり現実的ではないでしょう。150坪のうち、平らな部分は50坪、ということも。

もっとやっかいなのが道路と段差があるケース。道路側に擁壁があって、階段を上らないと家を建てられる平らな土地にたどり着けないケースがあります。この場合、駐車スペースが作れない場合もあります。住宅地には月極駐車場がなかなかないので、結局このような土地は周りよりも大幅に安くなります。

○「土地」と言いながら、実は解体されてない古家が付いている
ネットで土地情報を探していると、安めの物件で見かけるのが、古い家の写真が載っているもの。「土地として販売しているんだから、そのまま家が建てられるのでは？」と思っていると、実はそうとは限らないのです。

なかには、「解体後、更地にした上で引き渡し」と備考欄に書いているものもありますが、「古家付き」とだけ書いている物件も多く、その場合は解体して更地にするには「要相談」などと書いている場合も多いのです。

解体費を自己負担となると、土地の価格に少なくとも150～200万円は別に負担しなければならず、古家が木造でないブロック造などではさらにかかる場合もあります。

○旗竿地になっている
旗竿地というのは、土地全体が旗のような形状で、道路には旗竿の竿の部分、2～4mしか接していません。そのため、土地の評価が下がるため安くなるのです。この場合、竿の部分から車を入れることになります。問題は、この竿の部分は自分で除雪しなければならないこと。また、旗竿地は道路をはさまずに周囲が家に囲まれているため、陽当たりが十分とれるかどうかも注意する必要があります。

○法律で規制がかかっている

たとえば「土砂災害特別警戒区域」。札幌市内の住宅地、地下鉄の駅からバスで10分以内、1坪10～15万円ぐらいの地域で、この規制がかかっているために坪5万円という土地がありました。ものすごくお得なようですが、実はそうではありません。この指定を受けている土地は、土砂災害に遭うリスクが高く、家を建てるときには特別な許可が必要です。土砂が流れ込んで家が押し流されにくいような頑丈な防護壁を建てる必要があるなど、改良費用がかさみます。土地がいくら安くても、トータル金額では通常の土地とさほど変わらない金額になるかもしれません。

○私道部分も土地面積に含まれるため一見広く見える
90坪で980万円。札幌市内では割安な土地と言えます。ところが、土地の図面をよく見ると、幅6mの私道を含んだ広さでした。私道部分の面積を計算して差し引いてみると、家を建てられるのは50坪台の広さ。とすると、別段安くもない、周りの土地と変わらない単価でした。つまり、掘り出しモノでもなんでもなかったのです。

地盤の強弱はさほど価格と関係ないが

意外に思えるのは、地盤の強い弱いは、土地の価格にさほど影響は与えていないこと。ただし地盤が強ければ、杭工事が必要なくなりますので、その分工事価格が安くなります。
とはいえ、2018年9月の北海道胆振東部地震で地盤の液状化被害が大きくクローズアップされました。今後は、強固な地盤の地域は土地価格にプラスアルファの評価が付く可能性もあります。

そうすると、土地を買う前に地盤の強さがある程度わかるとうれしいですね。
地盤の強さはインターネット上でもある程度調べることができます。
たとえば、大地震が来たときに自分の住んでいる地域が震度6弱以上の揺れに見舞われる確率がどれくらいあるかは、J-SHIS map(http://www.j-shis.bosai.go.jp/map/)でわかります。札幌市内を見ると、見事にJRの南側は確率が低く、北側側は高いことがわかります。JRの線路は、気まぐれに敷かれたのではなく、きちんと考えられていたのでしょう。

さらに自分がほしい土地の地盤が強い地域か知りたいときは、地盤サポートマップ(https://supportmap.jp/)で調べることができます。調べたい住所を入力すると、液状化の可能性、土砂災害の可能性などのリスクが高いか低いかがわかります。ただし、○条○丁目レベルの精度ですので、最終的には地盤調査会社でお金を払って調べてもらうのが確実です。

土地は値引きされることも

最後に、希望の持てる話です。
土地は、場合によっては値引きされることもあります。
もちろん人気の地域であれば、売る側も強気で値引きは考えられないでしょうが、丹念に周りの土地の取引価格などを調べ、相場観がわかるようになれば、値引き交渉をすることも可能です。ただし、交渉の結果拒否されることもあります。

土地の取引価格を調べるには、国土交通省のデータベースシステム(http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet)を使う方法があります。
登録されている件数はさほど多くないのですが、公示地価も表示されるため、相場の参考にはなります。

自分の予算に合った土地を見つけるのは簡単ではありません。
条件の良い土地は、業者間取引で既に売買されていたりするなど、消費者の知らない間に買えない土地になっていることもあるからです。
でも、じっくり探していると、「これ!」と思える情報に巡りあえることもあります。

土地探しも「縁」なのかもしれません。

自治体が募集する住宅系の補助金とは
これから家を建てる、あるいはリフォームする時、国の補助金以外に市町村が独自に設定している補助金が使える場合があります。

中核都市では、補助金メニューをまとめて見られるようにしているところが多く、調べやすいのが特徴です。

たとえば旭川市なら、
http://www.city.asahikawa.hokkaido.jp/kurashi/401/ho01/ho001/index.html

帯広市なら、
https://www.city.obihiro.hokkaido.jp/toshikensetsubu/kenchikushidouka/a13sumai-shienseido-ichiran.html

札幌市だと、
http://www.city.sapporo.jp/toshi/jutaku/03reform/index.html
というふうに、補助金の種類は多く、全部読むのに時間がかかります。

札幌は独自の省エネ基準として「札幌版次世代住宅基準」を作っており、国内最高レベルの断熱性能が必要な「トップランナー」をクリアすると、200万円の補助金が出ます。実際はもう少し基準が緩い「スタンダードレベル」の住宅の補助金枠が多く、それでも80万円の補助金が出ます。ただし、人気が高いので毎年抽選となっています。

いずれも今年度の募集は終了していますが、新年度になると再び募集が始まります。もっとも、4月スタートと決まっているわけではなく、補助金の内容によって募集時期は異なります。太陽光発電やリフォームの場合は、年数回に分けて募集する自治体があるほか、7月、8月など、年度が始まってしばらくしてから募集が始まることもあります。

200万円、300万円以上の補助金がもらえる場合も
道内では新築や大規模リフォームで200万円、300万円など大量の補助金がもらえる自治体もあります。

道内179市町村のうち、住宅の新築で100万円以上の補助金を出す自治体は約半数、88もあります。200万円以上に絞っても59と約3分の1を占めます。(2018年の場合)
補助額が一番多かったのは、空知・沼田町で最大570万円。

補助額が多いのは、人口減少や高齢化などの問題に直面しているところが多く、移住者や若年世代の定住促進に補助金を活用しようとしています。一方で中核都市では、札幌を除いて補助金額はさほど多くありません。

補助金の条件はさまざまです。移住・定住確約、あるいは住宅性能のレベルアップや地産材の使用もあります。

札幌圏以外では、地元工務店での請負契約を補助金の条件にしたり、補助金が増額されるケースが多く、地域経済の活性化も目的にしているケースが多くあります。その点、地域工務店の集まりである北海道SHS会は補助金を受けやすくて有利です。

リフォームでは、耐震改修や空き家の取得を伴う改修への補助金メニューや額を増やした自治体が目に付きました。

このほか、太陽光発電システムや合併浄化槽、エコ機器の導入に対する補助制度もあります。中には、国の補助金と併用できないものもありますので、検討するにあたっては、役場に電話したり、ホームページを細かくチェックするなどして、下調べをじっくりやったほうが良さそうです。

新年度早々に補助金の概要が発表されることも
4月以降、自治体の広報紙に補助金の募集要項が書いてあることもあります。ご自分が住んでいる自治体のホームページで「住宅　補助金」などのキーワードで探し、担当部署に電話をかけて新年度の補助金メニューがどうなりそうか聞いてみるのも手です。

せっかくある制度は、うまく利用したいものです。

税率10%になると、2500万円の家で50万円アップ

今年10月1日に予定されている消費税引上げをにらみ、政府の景気対策が活発になってきました。今までにない手厚い施策が実施されようとしています。

これから注文住宅で家を建てようとするみなさんが一番気になるのは、「8%の今、家を建てる契約するのか、それとも10%になってからの方がいいのか」でしょう。

すまい給付金のホームページより画像引用

注文住宅の場合、今年3月31日までに工務店と建築工事請負契約を結べば、完成時期が10月以降にずれても税率が8%になることが決まっています。しかし、4月1日以降に契約しても完成引き渡しが9月30日までであれば税率は8%になります。

たとえば税別2500万円の家を建てる場合、消費税増税で総支払い額は2700万円(税率8%)から2750万円(税率10%)に50万円アップします。もし政府の景気対策によって、50万円以上得することがわかれば、急いで工務店と契約する必要はないのですが、なかなか難しい問題です。

税率10%で家を建てると3つの特典が付く

次世代住宅ポイントの概要(1月4日現在の予定内容です。実施内容は変更される場合があります)

今年4月以降に工務店と建設工事請負契約を結び、完成引き渡しが10月以降の場合に、以下の3つの特典があります。

• 1.住まい給付金の最大額が30万円から50万円に増え、受給対象者も増えます
  2.住宅ローン減税制度が拡充され、還付金が増えます
  3.次世代住宅エコポイント制度が創設されます

 

この3つの政策により、場合によっては10%になってから建てた方が得する場合もあります。

このうち「1.」は、既に消費税8%引上げ前に決定していますので、間違いなく実施されます。
「2.」「3.」はこれから新年度予算審議の末に正式決定されますが、現時点の報道では、ローン減税制度は減税期間が3年間延長されて13年間になります。次世代住宅エコポイントは、従来の住宅エコポイントが復活した格好で、省エネ基準を満たす住宅などに30万ポイント発行されます。1ポイント＝1円相当ですが、現時点でどのような形で還元されるかは決定していません。

このほかにも、ビルトイン食器洗機や掃除しやすいトイレ、宅配ボックスなど、家事負担を軽減する機器・設備にもポイントが付き、また長期優良住宅やZEHに対しても優遇措置があるため、合計すると最大35万ポイント発行できます。

8%が得か10%が得か試算してみた

ここでは仮に、2500万円を借り入れ、30年返済、利率は1.33%(フラット35の1月金利)として簡易シミュレーションしてみました。

シミュレーションは、価格com(http://kakaku.com/housing-loan/koujo_simulation.asp)で行っています。なお、ローン減税の延長は確定したわけではないので、シミュレーション条件として入力できません。3年間のローン減税額はそれまでの控除額から推定額として計算しています。また、シミュレーション結果は、簡易計算法によるもので、実際の控除額と異なる場合があります。

＜試算の前提条件＞

世帯年収500万円(税込み)
家族構成　夫婦＋子1人の3人家族
融資金額2500万円
返済年数30年
利率1.33%

【8％時に契約(2019年3月31日)し、2019年9月に入居する場合】

ローン控除額　199.6万円
すまい給付金　20万円
合　計　219.6万円分お得

【10％時に契約(2019年4月1日)し、2019年10月に入居する場合】

ローン控除額　199.6万円＋3年間延長(約48.7万円)＝約248万円分お得
すまい給付金　50万円
住宅エコポイント　35万円相当の製品・サービスと交換(詳細は決定していません)
合　計　298万円＋35万円相当の製品・サービス＝333万円分お得

比較すると、10%になった方が約113万円もおトクになります。

おトク幅が50万円よりも60万円以上大きいので、10%になってから契約した方がいいように思えます。条件設定でおトク額は変わりますが、少なくとも10%になったら損をするということはなさそうです。

税率アップ以外にもリスクはある

しかし、半年先も1年先も住宅工事の価格が現在と同じという保証はありません。
なぜなら、建材や建築設備によく使われる石油化学製品の価格高騰や、職人不足による人件費の上昇などを背景に、住宅価格は値上がり気味だからです。

道内では、消費税率5%時の2013年に比べると、住宅の工事価格は税込みで10～15%上昇したと言われています。さらにこれから土地を購入する場合、土地価格の高騰も頭に入れる必要があります。札幌市の場合、不動産取引平均価格は6年連続で上昇しています。この傾向は今後も続くものと予想されていますので、楽観視はできないのです。

昨年も樹脂サッシ、壁紙、断熱材、室内ドア、フローリングなどさまざまな建材が値上がりしました。住宅価格が60万円アップしたら、せっかくのおトク額が相殺されてしまいます。今年、住宅価格がどうなるかについては、現時点では予想できませんが、大手建材メーカーから一部建材値上げが既に予告されています。

さらに、金利動向も気になります。現在はマイナス金利政策のおかげで住宅ローンはかつてない超低金利で借りられますが、この政策も東京オリンピック前後で終わるのではないか、という見方もあります。

金利が1％上がって2.33％になったら、30年間の総支払額は2500万円を借りた場合400万円以上も増えます。消費税増税よりもこちらのリスクの方を深刻に受け止めた方が良いと思います。

結論：消費税8%と10％、どっちで建てるのがいい？

ここで、今回の情報をまとめます。

現在、家づくりを考えている方は、焦って3月31日までに工務店と契約する必要はありません。税率が10%になっても、税率アップの差額を補う分の還元が政府の施策によって行われる予定ですので心配はありません。

ただし、建材価格や人件費、土地価格の上昇が続く可能性がありますので、先延ばしした方がおトクとも言えません。また、次世代住宅エコポイントは現時点では2020年3月までの時限措置です。2020年4月以降はこうした増税に伴う緩和措置が縮小される可能性もあります。今年1年でしっかり家づくりの方向性を定め、お早めに北海道SHS会の会員工務店にご相談ください。

北海道SHS会ホームページでは、今後も家づくりにかかわるいろいろな情報を定期的にお知らせする予定ですので、よろしくお願いいたします。

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皆様のお越しを心よりお待ちしております。